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カテゴリ: 住宅ローン

手付放棄で売買契約を解約した話

明確に書いてはいませんでしたが、自分に合った住宅ローンを考える(金利編)自分に合った住宅ローンを考える(基本団信と無償特約)の作成に先立つ7月上旬に、とある物件の売買契約をしていました。あまり細かくは書けないのですが、4,000万円台の中古マンションでしたが、色々あって数百万円の手付金を放棄する形で手付解除をしました。かなりレアなケースだと思いますので、不幸にも同じ境遇に立つことになる人のために調べたことや経験をまとめておきます。

売買契約は普通に行った

売買契約自体は普通に行いました。売主(個人)側と専任媒介契約を交わした仲介業者が主催した内覧会に足を運び、そのまま契約に至りました。その部屋を見たのはその時が初めてでしたが、その建物はそれまでに何回か見ていて、次にその建物で売却物件が出たら基本的にそこを狙おうと思っていたので、特に違和感はありませんでした。

売主側居住中ではありましたが、経年劣化を除けば確認できた範囲はきれいだと思いました。後で知ったのですが、仲介業者が売りに出す部屋をよく見せるためのコーディネートをするサービスをしていたようだったので、ひょっとしたらそれを利用していたのかもしれません。もっとも、現在かなり年季が入った社宅に住んでいるので、若干の見た目の問題を問題にする気は最初からありませんでしたが。

契約締結時点で購入する物件価格の5%の手付金、および仲介業者に支払う仲介手数料の50%を現金で支払いました。仲介手数料の残りの50%は物件引き渡し時に支払うことになっていました。手付金は5~10%程度が目安のようですが、今にして思えば5%だったがせめてもの救いだったと思います。

住宅ローンの本審査も通過

検討過程は先のエントリの通りですが、最終的に選択したのはソニー銀行でした。一番大きな要因は固定 <=> 変動の行き来がある程度自由に(タイミングを誤らなければほぼノーリスクで)できる点、がんに罹患時点で支払いが確定する3大疾病特約を+0.3%で付加できた点でした。ちなみに最初はソニー銀行のWebページから仮審査を申し込んだのですが、質問があってローンアドバイザー(ソニー銀行は仮審査終了時点で自分の担当 = ローンアドバイザーが決まり通知される)に電話で連絡した際に、仲介業者がソニー銀行と提携があることが判明し、改めて仮審査からやり直しました。具体的な優遇内容はここでは書きませんが、検索すればわかるはずです(提携ローンの商品説明書のPDFが引っ掛かるはず)。

さて、本審査に際して一番気になっていたのが自分の健康状態で、最後の人間ドッグでは胃内視鏡検査の所見として”逆流性食道炎”、”SSBE(バレット食道経度)”、”びらん性胃炎”、”表層性胃炎”、”胃ポリープ”を指摘されていました(すべて”要経過観察”ではありましたが)。これで3大疾病特約が通るのかどうかが非常に気になっていたのですが、結果OKで何事もなく本契約に進めることとなりました。

 

ある日を境に契約を解除する方向へ…

詳細は書きませんが、ある日を境に住宅ローン以外の金銭的な理由で契約を解除する方向に話が向うことになりました。解除理由は極めて個人的なものであり、手付金が戻るローン特約や買い替え特約は適用されません。このため、5%の手付金はあきらめることになりますが、これは止むなしと思いました。というのも、以下に挙げるような多大なるご迷惑を売主側に欠けることになるからです。

  • 物件の売却を再度やり直す必要がある
  • 売買契約自体は成立しているので、仲介業者に手数料(物件価格の3% + 6万円が上限)を支払う必要がある
  • 売却代金を原資とした次の行動(別の物件の購入など)を取りやめる必要がある(かもしれない)

もちろん数百万を失うことになるわけですが、これについては契約上議論の余地はないと考えました。ちなみに売主側への解除通知や書面上のやり取りは、すべて仲介業者が実施してくれました。

 

仲介手数料の残金はどうなるのか?

ここで疑問に思ったのが契約時に50%を支払った仲介手数料です。契約解除を伝えた席で、仲介手数料の残りの50%は現金で支払ってください、と仲介業者には言われましたが、その中には住宅ローンの本契約や物件引き渡しにかかわる様々な手続き、その後のアフターフォローなど、結果的に今回発生しなかった費用も含まれているはずで、履行していない業務に対する報酬を支払う必要はあるのか?という疑問がありました。こちらについては色々な考え方があるようで、可能な範囲で調べてみたり弁護士に相談してみたりしましたが、相手によって言うことがまちまちで、一様な見解やしきたりはないようでした。

結論から言うと、仲介業者との交渉の結果、満額からは若干減額してもらえました。今回の仲介業者は誰もが知っている全国で活動を行っている大手仲介業者だったのですが、話を聞いた限りでは手付放棄による契約解除に関わる仲介手数料は基本満額で、解約の事情を斟酌して特別に減額に応じた前例があるようでした。今回は金銭面での問題が解約の直接原因であったこともあり、事情を斟酌して対応して頂けましたが、かなり上の役職の方々の許可を取って頂いたようでした。手付放棄で解約が可能な期間の最終日に支店を訪問、残金を現金で支払いましたが、この対応を含めて仲介業者は非常によくやってくれたと思っています。

 

減額可能かどうかは相手による?

Webを検索すると減額は交渉次第というコメントが散見されましたが、実際に交渉して大きな減額を勝ち取ることができる可能性があるのは、仲介しているのが地元密着型の地場の不動産業者で、担当者や社長の裁量が大きいケースなのではないかと感じました。少なくとも大手については承認済みの先例に倣うのが精一杯で、現場レベルの判断で容易に減額できない仕組みになっているようでした。

さらに言うと、どのような事情があっても”先例”を作ることには非常に慎重であるように見えました。先例を作ってしまうとそれがインターネットなどを通じて知れ渡る可能性があるため、特に絶対的な顧客数が多い大手であればそのリスクは看過できないということなのでしょう。これに限らず、一般的に大手の方が意思決定のプロセスが多段かつ複雑で、融通が利きにくいのは想像に難くないと思います。

 

契約解除により失ったもの

結局のところ、金銭面での損失は物件費の5%相当の手付金 + 仲介手数料(物件費の3% + 6万円) – 減額して頂いた分でした。住宅ローンは本審査通過後、本契約をしないことを連絡したため、その後に発生する登記の費用などにかかわる費用は発生しませんでした。前述の通り、今回は住宅ローンを仮審査からやり直したため通常より時間がかかっていたのですが、もし速やかに進んでいて手付解除の意思が固まる前に本契約の書類を提出していたら、もう少し面倒なことになっていたかもしれません。

 

契約後に手元に残ったもの

記念…という訳ではありませんが、売買契約書一式はそのまま手元に残っています。また、売買契約時点で申し込みを済ませておいた、主にアフターフォローを目的とした当該仲介業者の顧客限定の会員制のクラブ?については、売買契約自体は完了したという観点から現在でも会員とままです。また、住宅ローンの申請にかかわる様々な書類(住民票、重要事項説明書や売買契約書の写しなど)については、ソニー銀行から返却を受けましたので、関連書類は一通り手元に残ったことになります。

 

すべてが終わって

単純に金銭面だけ見れば大きな損失ではあり、しばらくの間はそれなりに感じるものはありましたが、ある程度時が経ったらそれも薄くなってきました。諸事情あり、半年程度で少なくとも1年間程度は賃貸に入ることになりそうですが、色々な情報を総合すると現在は中古マンション市場はかなり高いようなので、賃貸を出て改めて物件購入を検討することにに相場が落ちていることを願いつつ、当分はこのことは忘れようと思っています。

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